La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation mis en place pour encourager l’investissement locatif. En respectant certaines conditions, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21%. Ainsi, si vous souhaitez investir dans un appartement afin de le placer en location et d’user dispositif de défiscalisation, vous devez calculer le montant du loyer en loi Pinel.
Zones et plafond de loyer
Sommaire
En immobilier, on divise la France en 5 zones principales. 3 d’entre elles sont éligibles à la Loi Pinel. Elles sont considérées comme tendues d’un point de vue locatif. Pour chacune de ces zones, il existe un plafond encadrant les loyers. Pour déterminer quel loyer vous fixerez, vous utiliserez un simulateur pinel sur excel. Mais avant cela, prenez connaissance du plafond imposé par la loi Pinel en fonction de votre localisation.
- Zone A : 13,04 €/m². Communes d’Île-de-France, Côte d’Azur et les grandes métropoles telles que Lille, Lyon, Marseille ou Montpellier.)
- Zone A bis : 17,55 €/m². Paris et les 76 communes situées dans les Yvelines, à Seine-St-Denis, dans le Val-de-Marne, dans le Val-d’Oise et dans les Hauts-de Seine.
- Zone B1 : 10,51 €/m² Métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne et toutes les autres villes où le prix de l’immobilier et les loyers sont élevés).
Déterminer le loyer en loi Pinel
Maintenant que vous connaissez le plafond de loyer de la zone où se situe le logement à mettre en location, vous allez calculer la surface utile du bien.
Surface utile
Elle correspond à la partie habitable dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1.80 m et à la moitié des surfaces annexes, plafonnée à 9 m². Les terrasses, les caves, les combles aménageables et non aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas entrent dans le calcul du loyer en loi Pinel. En revanche, on ne prend pas en compte les places de parking, garage, les combles et les caves Pour la partie habitable, on soustrait les murs, les marches, les portes, les escaliers, etc. de la superficie totale du logement.
Exemple. Vous investissez dans un appartement lyonnais de 70 m² de surface habitable, doté d’un balcon de 10 m² et d’une cave de 2 m². La surface utile du logement est de : 70 + (0,5 x 9) = 74,5 m². Les surfaces annexes occupent 12 m² mais comme le plafond est de 9 m², les 3 m² restant ne sont pas pris en compte dans le calcul.
Coefficient multiplicateur
Une fois la surface utile de votre bien immobilier déterminée, vous êtes à présent en capacité de calculer le coefficient multiplicateur. Fixé par l’Etat, il se calcule systématiquement de la même manière dans les 3 zones éligibles, avec la formule suivante : ( 19 / surface utile ) + 0,7.
Exemple. Le coefficient multiplicateur de l’appartement lyonnais mentionné précédemment est de : (19/74,5) + 0,7 = 0,955.
Calcul du loyer
Enfin, il ne vous reste plus qu’à appliquer la formule finale pour déterminer votre loyer en loi Pinel : Plafond du loyer x coefficient multiplicateur x surface utile.
Exemple. Pour l’appartement lyonnais (zone A), le loyer en loi Pinel est de : 13,04 €/m² x 0,955 x 74,5 m² = 927,76 €.