Se lancer dans la location meublée non professionnelle (LMNP) demande une maîtrise des démarches administratives et fiscales propres à ce statut. Cette activité, attractive pour ses avantages fiscaux, repose sur deux régimes distincts : le micro-BIC et le régime réel. Chacun impose des obligations comptables et déclaratives spécifiques qui influencent directement la gestion de votre location. Alors, quelle comptabilité prendre en LMNP ?
Les obligations comptables en LMNP
Sommaire
Les obligations comptables d’un loueur en LMNP dépendent principalement du régime fiscal choisi. Si le micro-BIC offre une gestion simplifiée, le régime réel demande un suivi rigoureux des recettes et dépenses liées à l’activité.
Le choix du régime doit être adapté à votre situation. Certains préfèrent gérer seuls leurs obligations et d’autres trouvent judicieux de faire appel à une expertise comptable pour LMNP, notamment en cas d’option pour le régime réel, où la charge administrative est plus conséquente.
La comptabilité au régime micro-BIC
Avec le régime micro-BIC, applicable lorsque vos revenus locatifs n’excèdent pas 77 700 euros, les formalités sont réduites au strict minimum. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs : 50 % pour une location long-terme, pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes.
Ce régime ne nécessite aucune tenue de comptes détaillés. Un simple relevé annuel des recettes suffit pour répondre aux exigences fiscales. Cette simplicité séduit de nombreux bailleurs, notamment ceux qui débutent ou dont les charges locatives sont inférieures au montant de l’abattement.
La comptabilité au régime réel
Le régime réel offre la possibilité de déduire toutes les charges liées à votre activité locative, telles que les frais d’entretien, les intérêts d’emprunt ou les assurances, ainsi que d’amortir le bien immobilier. Ce régime est souvent plus avantageux pour les propriétaires ayant des charges élevées. Cependant, il s’accompagne d’obligations comptables étendues.
Vous devez tenir une comptabilité précise, incluant notamment : un bilan comptable, un compte de résultat, un tableau des amortissements et un fichier des écritures comptables
Les obligations fiscales en LMNP
En LMNP, les revenus locatifs sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les démarches déclaratives diffèrent en fonction du régime fiscal choisi, qu’il s’agisse du micro-BIC ou du régime réel.
Obligations fiscales en régime micro-BIC
Sur le plan fiscal, le régime micro-BIC impose des démarches également simplifiées. Vos recettes locatives, après application de l’abattement forfaitaire, sont directement intégrées à votre déclaration d’impôt via le formulaire 2042-C-PRO. Aucun calcul détaillé des charges déductibles n’est nécessaire.
Cependant, ce régime trouve ses limites si vos charges réelles dépassent le montant de l’abattement. Dans ce cas, il peut être pertinent d’opter pour le régime réel, qui permet de déduire les charges effectives et d’amortir le bien, réduisant ainsi la base imposable.
Obligations fiscales en régime réel
Le régime réel impose des démarches fiscales plus complexes, mais offre des avantages substantiels en termes de déduction. Vous devez déclarer vos revenus via le formulaire 2031, accompagné de la liasse fiscale correspondante.
Selon votre situation, deux options s’offrent à vous :
- Régime réel simplifié : la liasse fiscale 2033 inclut un bilan simplifié, un compte de résultat et des tableaux sur les amortissements et les immobilisations
- Régime réel normal : la liasse fiscale 2050 exige des états financiers complets, incluant des annexes détaillées sur les provisions, les plus-values et la composition du capital
Aussi, certains documents complémentaires peuvent être utiles pour justifier vos déclarations, notamment l’attestation de valeur locative. Ce document, établi par un expert immobilier ou un professionnel compétent, peut être demandé lors de contrôles fiscaux pour vérifier que le loyer déclaré correspond aux valeurs du marché. Il peut également être utilisé pour valider les calculs d’amortissement dans votre comptabilité.
Ces documents doivent être télédéclarés dans des délais stricts : le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai pour un exercice clos au 31 décembre, ou dans les trois mois suivant la clôture pour les exercices décalés. Ces obligations, bien que contraignantes, permettent de maximiser les déductions et d’optimiser la fiscalité de votre activité.